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2014年5月6日，蘇某與盤錦鼎實實業(yè)集團摩天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了一份商網(wǎng)買賣合同，約定鼎實集團將其開發(fā)建設的位于盤錦市興隆臺區(qū)豐裕小區(qū)3號樓3號商網(wǎng)賣給蘇某。 合同簽訂后，蘇某一次性將房款全部付清。鼎實集團于2014年5月7日開具了銷售發(fā)票，蘇某于當日到盤錦市房產(chǎn)交易中心遼河油田分中心辦理了備案登記。 后在蘇某履行合同時，發(fā)現(xiàn)該房屋由鼎實集團銷售給了第三人林某，未辦理產(chǎn)權登記，又未開具發(fā)票，遂產(chǎn)生爭議，訴至 遼河人民法院。 案涉房產(chǎn)所在的豐裕小區(qū)系被告鼎實集團與盤錦隆祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“隆祥公司”）聯(lián)合開發(fā)，鼎實集團將其相關印章交給了隆祥公司。后隆祥公司將該項目轉交被告朱某個人開發(fā)，并將鼎實集團的相關印章也交給了朱某。朱某承認豐裕小區(qū)建成后，是其拿著鼎實集團的相關印章及手續(xù)在售樓處售樓。 2013年4月7日，被告鼎實集團在盤錦日報發(fā)布了《新印章啟用公告》，內(nèi)容為：“依據(jù)相關法律和公司章程，經(jīng)股東會決議并經(jīng)集團理事會批準，從即日起我公司啟用公章、合同專用章、法人名章、財務專用章等4枚新防偽印章，同時原印章作廢。特此公告?！?/p> 鼎實集團經(jīng)本院詢問后承認除登報外未采取其他有效措施阻止他人在豐裕小區(qū)售樓處以自己名義售樓。本案第三人林某于2014年3月22日與鼎實公司簽訂有案涉房屋買賣合同，但鼎實公司并未開具購房發(fā)票以及辦理后續(xù)手續(xù)。 本案為房屋買賣合同糾紛。 《中華人民共和國合同法》第四十九條規(guī)定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效?！北景赴瓷娣课菟谪S裕小區(qū)為被告鼎實集團開發(fā)，但其將其出售該小區(qū)房屋的合同專用章及法定代表人的名章交給了隆祥公司，繼而隆祥公司又將其印章轉交給了朱某。 雖然本案各方?jīng)]有提供證據(jù)證明被告朱某對于銷售鼎實集團開發(fā)的房屋有代理權，但因朱某持有鼎實集團的豐裕小區(qū)合同專用章以及法定代表人的名章，在與原告蘇某以鼎實集團名義簽訂了《商品房買賣合同》后，鼎實公司還為原告開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，該一系列行為可以使作為相對人的蘇某有理由相信朱某有權代理鼎實集團銷售商品房。 因此，對外而言，朱某代理鼎實集團向蘇某出售商品房的行為有效。鼎實集團雖在朱某與蘇某簽訂合同之前在報紙上公告啟用新印章，但相對人在無法區(qū)分現(xiàn)有印章是否為作廢印章，加之朱某以鼎實集團名義開具了發(fā)票的情況下，相對人蘇某可以形成被告朱某有代理權的內(nèi)心確信。 綜上，原告蘇某與被告蘇某與鼎實公司之間的本案案涉房屋的買賣合同應為有效合同。原告蘇某支付了合同價款后，被告鼎實集團應配合原告辦理房屋過戶手續(xù)。至于被告鼎實集團關于其未收到購房款的抗辯，因其已開具購房發(fā)票，至于朱某是否向其交納了購房款，應作按其與朱某的內(nèi)部關系解決。 當前經(jīng)濟的發(fā)展日新月異，合作的伙伴更迭也是很常見的，昔日的“密友”到今日的“陌生人”，曾經(jīng)因為信任，公章、空白合同、授權委托書等一系列的“權利證明”，全都交到了伙伴的手里，而時至今日，伴隨著合作關系的解除，“權利證明”的收回，并不是那么的及時，因此，這就為日后糾紛的產(chǎn)生，埋下了“定時炸彈”。所以，當合作關系解除時，一定要及時的收回合作伙伴手里的授權委托文件，并通過媒體、網(wǎng)絡等便捷工具，予以聲明公告，最大限度的證明曾經(jīng)的授權委托現(xiàn)已失效，這樣才能避免在日后可能產(chǎn)生的糾紛中處于不利的地位。
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